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为什么现在是投资拉斯维加斯房产的最佳时机？
● 拉斯维加斯自从金融危机以来，房价虽然回升了不少，但距离高峰期的房价还有一段距离，还是处于上升阶段；
● 洛杉矶连接拉斯维加斯的高铁已批准兴建；
● 内州政府拨款的“霓虹计划”高速公路扩建计划已经动工，预计2020年竣工；
● 2015年拉斯维加斯游客量创下新高；高达4200+人次的机场吞吐量已达历史高峰，还没计算每个周末往返洛杉矶的公路人流；
● 酒店入住率也高达89.9%；超过历史高峰；
● 城市多个项目正在进行中：
1. 米高梅体育馆，小巨蛋（已启用）
2. 云顶大赌场正在兴建中，开张时被要求招聘18000员工，这还不包含建造过程和投资产生的间接工作机会；
3. 拉斯维加斯会展中心花1.8+亿买下旧赌场（Riviera 赌场），已拆除扩建中；
4. 乐视TV投资北拉斯维加斯建车厂；
5. Lucky Dragon 新建赌场预定2016年12月初开业；
6. 新的美式足球场预备中，为了迎接奥克兰突击者球队，已融资18亿美元，各方资金已到位，目前在等待美足联盟批准球队迁移；
7. 新的冰球馆已在沙莫林动工；
8. Fountain Bleu 赌场据说已有买家（6.5亿美元），建成后将被要求招聘15000员工；也同样还不包含建造过程和投资产生的间接工作机会；
以上都是拉斯维加斯独有的经济动力，都是明确会开发或已经动工的项目，不是任何其它城市可比的。当地的就业机会和人口比例为1：10，每一个新的工作机会将产生10个人口增长，拉斯维加斯未来5年人口增长的红利显而易见。
投资拉斯维加斯房产的独特优势是什么？
● 拉斯维加斯的房价相对较低，投资门槛低，只有洛杉矶房价的25%-30%。
●租金年化率高；
● 地税便宜，每年只有不到房价的1%；
●法律保护房东，如果租客不交房租，只需20天左右就可以完成驱赶程序；
● 过去2-3年买房自住的人越来越多，造成出租屋越来越少，租金明显上涨；
● 出租屋减少将产生出租屋短缺，空置率低；
投资拉斯维加斯房产都有哪些费用？
● 购房时产生的费用：
1. 现金购房费用只需$1000-$2000第三方托管费；
2. 贷款的话需外加1.5%-2%的贷款手续费；
3. 房屋检查服务费$250-$500；
4. 放款方会要求房屋估价产生的估价费$400-$800；
● 购房后持有过程中的费用：
1. 购房后，每年需交房产税为房价的0.8%-1%；
2. 房屋意外险（含火险）$600-$1000;
3. 新区房屋需交社区物业费$20-$200/月；
4. 房屋维修保险$500+-/年。
● 以下费用，如果物业由我们公司管理，将转嫁给租客负担：
1. 垃圾费+污水费$430+- /年；
2. 园丁费$1200+-/年；
3. 泳池保养清洁费$1200+-/年；
● 我们公司收取的管理费：
1. 找新的租客（一年起的租约）$800;
2.每月收到的租金8%;
● 卖房时的费用：
1. 我们公司收取6%的佣金（3%代表卖方，3%付给买方经纪）；
2. 1-1.5% 第三方托管费，包含过户税，以及买给对方的产权保险；
3. 如果不能过来美国签署卖房文件，可以在中国的美领馆签名，就可省下旅行费用。
● 另外，如果是外国人持有的产权，收到的租金和卖房款，有可能会被扣下10%-15%交给税务局，需等到年底向税务局提交税表后，才可退回多交的部分。
包租与自己承担空置风险的利与弊：
● 业主包租的好处：
1. 出租空置的风险转嫁给承包方，保障收益；
2. 出租期间维修费用由承包方承担；（包含漏水，马桶，水龙头，灯具更换等等）
3. 先收8个月的房租；
4. 合约终止时，承包方必须归还所有功能正常运作的物业（除正常磨损）；
● 业主的责任及风险：
1. 每年需交房产税为房价的0.8%-1%
2. 房屋意外险（含火险）$600-$1000;
3. 新区房屋需交社区物业费$20-$200/月；
4. 房屋维修保险$500+-/年。
5. 业主交付物业时需保证全面维修及所有电器正常工作；
6. 如果大宗电器，空调等不能维修了，业主需要更换新的。
7. 屋顶维修或更新。
8. 下水道爆破，需要开地重新安装。
● 承包方的责任及风险：
1. 预付业主8个月的房租；
2. 负责所有正常维修及保养，包含更新马桶，水龙头，灯具等；
3. 自行负责招租费用；
4. 自行负责管理费用；
5. 自行负责空置风险；
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