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与会来宾合影，前排中为会长李元芬。
(本报讯)10月5日下午，世华工商妇女会拉斯维加斯分会邀请 Cynthia Spirlin（Vice President of Investment Property Exchange Services）在蓝天文化中心举办“1031 Exchange”研讨会，维加斯各界工商、社团人士20余人参加研讨会。
Cynthia 详细解释了 1031 Exchange 在卖投资房地产有増值时，延税的功能、条件及手续。华语代表丁铃（Lawyers Title） 现场中文翻译解释 “1031 Exchange”。如没作1031 Exchange, 卖出投资用房地产时，如有増值，须付以下四种税:
(1)联邦长期（持有资产一年以上）资本增值税。
(2) 净投资收入税3.8 %。
(3) 25% 折旧重征。
(4) 有关州税（如加州13.3%，内州则0%）。
联邦长期（持有资产一年以上）资本增值税是20% （扣税收入, 夫妇超过$479,000,单身超过$425,800），或15% （没超过上列收入）。
卖出投资用房地产，有增值者，可用1031 Exchange 的税法，在卖出此不动产后45 天内找到 "类似" 的投资用房地产，180 天内完成买入此交换的 "类似" 房地产。如此一卖再—买的交易，上述四种增值税，就可免交。该不动产所有人，只要能证明有持有该不动产的用意（而不是买入，修建，再快速卖出的flipping ）, 就可继续使用1031 Exchange 的作法延税，直到所有人将投资用房地产出售而不再作交换，或将投资用房地产改成自住，或死亡后当成遗产处理。
1031 Exchange “类似” 的定义，是价格等于或大于卖出投资房地产的投资用不动产。投资用不动产可以是住宅、商用大楼、土地、塔台等。 1031 Exchange 允许一栋换多栋，或是多栋换—栋，或是其他组合 "类似" 的交换。若是多栋，这些不动产可位于美国不同州。若卖出的不动产有贷款的话，买交换的不动产，也须有相对的贷款。
在 1031 Exchange 手续中，除了买卖方外，政府规定须选一家 1031 仲介公司，作金钱管理。但政府缺乏监管 1031 仲介公司的人力。结果 2009 年，内华达州爆发了—件州史上最大财物侵占的案件：一家 1031 仲介公司，卷了九千七百万美金，逃之夭夭。选择 1031 仲介公司时，要找有信用、保险、帐户分明的。
于大多数房地产交易而言，应税收益是由于价值升值与客户拥有的折旧金额相结合所致。许多投资者喜欢看到他们在出售投资房产时可以从中获得哪种税收优惠。通过使用1031 Exchange，投资者可享受巨额延迟缴交増值税。在未收增值税前，政府则从使用投资不动产中，如房租、抽其他税。
演讲后与会者积极参与有关实际问题的讨论，大家亲切交谈，互换名片建立联系。研讨会非常顺利结束。如果你想加入世华工商妇女拉斯维加斯分会，请致电会长李元芬 (702) 796-2073，或电子邮件： yuanfen.lai@gmail.com。（摄影/鲲鹏）
Cynthia Spirlin主讲1031 Exchange。
研讨会现场。
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