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(记者方明诚/综合报导)一些房地产专家并不完全相信唐纳德·川普总统最新提出的住宅房地产政策能够缓解拉斯维加斯谷的住房危机。
川普近期表示，他的政府将指示代表购买价值2,000亿美元的抵押贷款支持证券，这项声明遭到了当地抵押贷款顾问的普遍负面反应。拉斯维加斯的房贷専家赫克托·阿门朵拉表示，指示房利美和房地美购买这些债券或许能在短期内缓解整体抵押贷款利率，但可能不会对整体市场产生「显著或持久」的影响。
他表示：「抵押贷款利率更多地受到通货膨胀、就业和整体经济信心等更广泛的经济基本面因素的影响，而非短期市场波动，这些因素也会影响货币政策。就提高住房可负担性而言，重要的是要认识到，要取得有意义且可持续的进展，需要更广泛的因素，包括稳定的经济状况、增加住房供应状况以及改善借款人的财务状况。」
根据房地美的数据显示，过去几周，30年期固定利率抵押贷款利率曾短暂跌破6%，但截至1月19日，该利率仍维持在6%。抵押贷款利率在疫情期间触底反弹，随后大幅上涨，自2022年以来一直未曾跌破6%。
贷款顾问马特·亨尼西解释说，川普的这项举措理论上可以降低住房成本，但他和阿门朵拉一样，对长期影响持怀疑态度。「短期来看，大规模购买抵押贷款支援证券（MBS）可以压低利率，」他说。“当大型买家进入市场并增加对MBS的需求时，债券价格就会上涨，而由于债券价格和利率走势相反，抵押贷款利率通常会下降。这正是美联储过去债券购买计划期间发生的情况。”
亨尼西表示，川普指令的长期影响远不确定，因为其他市场因素可能会对产业产生更大的影响。「抵押贷款利率最终反映了更广泛的经济因素，例如通货膨胀、就业、消费支出以及全球对美国债券的需求，」他说。“即使积极购买债券，如果通货膨胀居高不下或投资者要求其他投资获得更高收益，也无法人为地压低利率。换句话说，购买债券或许可以暂时缓解利率压力，但它们无法逆转经济规律。”
在共和党总统川普为中期选举摩拳擦掌之际，抵押贷款债券的发行计画也随之公布。届时，民主党势必会聚焦在住房可负担性议题，以此作为在川普剩余两年任期内掌控国会的切入点。
疫情期间，由于新冠疫情封锁措施和政府向经济注入资金导致通货膨胀飙升，拉斯维加斯谷的房价也随之飙升。疫情期间利率触底，引发了房屋买卖热潮，同时，大量房主涌入再融资市场，获得了更低的利率。此后，房地产市场基本上陷入停滞，房屋销售量自2022年以来大幅下降。
根据拉斯维加斯房地产经纪人协会（协会的数据来自多重上市服务系统，因为去年房源大量涌入市场）预测，2025年拉斯维加斯谷的房屋销售量将降至2007年以来的最低水准。然而，房价仍维持在相对较高的水准，接近年初即将创下的历史新高。
川普的另一项政策声明是指示国会采取行动，禁止大型机构投资者购买更多独栋住宅。投资者、华尔街支持的对冲基金和企业所有者长期以来在拉斯维加斯的房地产市场扮演着重要角色。内华达大学拉斯维加斯分校利德房地产中心最近的报告（数据来自Redfin）估计，自大衰退开始以来，投资者已购买了超过9.9万套住宅。
当地房地产经纪人大多支援川普的声明。地产经纪人洛里·加拉尔扎表示，她认为现在是时候限制大型企业可以购买的房屋数量了。「我相信他们也讨论过，大型企业必须开始出售一些房屋，以限制其持有的房屋数量，这也是个好主意，」她说。“或许他们可以为首次购房者提供一些优惠？我认为购房者希望获得尽可能多的优惠，比如降低购房信用评分，任何有助于鼓励购房的政府激励措施，例如补助金和税收减免，他们都会欣然接受。”
内华达大学里诺分校区域研究中心的专案经理布莱恩·博内芬特表示，限制或禁止大型机构投资者进入房地产市场忽略了更大的问题。「政客们试图透过将大型房东描绘成高房价的罪魁祸首来转移视线，而他们自己才是造成住房供应受限的罪魁祸首，因为高昂的建筑成本、严苛的监管政策以及受邻避效应的影响，都难辞其咎。」他说。
博内芬特表示，全美独栋住宅的升值率已经下降，这正在打击投资人的购屋热情。他补充说，川普新一轮打击非法移民的政策导致国内外移民数量下降，这将进一步抑制住房需求。「另一个论点是，一些单一家庭投资公司是由散户投资者的资金汇集而成的，」他说。“政府阻止家庭利用资本主义获利，会带来一些意想不到的负面后果，例如迫使他们更加依赖不稳定的社会保障来养老。”
美国房地产经纪人协会（NAR）执行副总裁兼首席倡导官香农·麦克加恩表示，他们对川普的声明感到鼓舞，并认为这表明本届政府致力于改善美国的住房可负担性和供应危机。
「我们共同的目标是确保人们有足够的住房，并扩大住房所有权的管道——尤其是首次购房者——同时确保住房政策能够增强社区活力，而不是限制机会，」她在声明中表示。「在11月的年会上，NAR通过了一项政策，旨在激励大型机构投资者将单户住宅租赁房产重新分配给自住业主，同时创造新的住房供应。”
然而，一些房地产政策分析师指出，大型机构投资者在美国住房存量中所占份额很小，限制他们或强制他们出售房产可能不会对整个住宅房地产行业产生太大影响。美国企业研究所（AEI）住房中心高级研究员兼联合主任爱德华·J·平托表示，禁止大型企业拥有住房并非解决美国住房危机的最有效途径。
他在最近的一份报告中指出：「住房可负担性危机的核心在于长期存在的严重住房短缺问题。这种短缺并非偶然，它是不可抗拒的力量遇到不可撼动的障碍所致。这个不可撼动的障碍指的是33000个州和地方政府颁布的土地使用法规这些，法规导致供应紧张、价格高企。而不可抗拒的力量则是联邦政府为了在经济繁荣和衰退时期都让住房‘更经济实惠’而采取的杠杆和信贷宽松政策。」
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