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美国房市还没见顶？

2021/12/22   维加斯新闻报
林士蕙

    美国房市今年涨上天，根据全美房价指数（S&P CORELOGIC CASE-SHILLER INDEX），住房价格涨幅是30年以来新高。一些专家则认为房价泡沫，迟早要破。
    美国民众好期待房市降温，但恐怕要失望了！据《路透社》报导，美国房地产经纪人协会（NAR）的最新待售房屋数据，本月比上个月下降了1.8%。只是根据他们实地了解，并非买气冷，主因和房屋来不及盖、疫情下建筑业缺工又缺料有关。要说房价已经泡沫化还太早。

疫情带动需求，美国住房短缺680万套
    问题究竟出在哪？首先，住房短缺确实是问题。据《富比世》（Forbes）与《CNBC》报导，在美国政府为了疫情纾困放热钱，让30年房贷利率持续走低下，许多千禧世代开始大胆买房成家，市场上出现相当多新的买家。
    偏偏美国房屋数目在历经2008年金融海啸后，新成房屋的成长就持续放缓，去年疫情一来，突然需求远远大过供给，让美国目前有高达550万到680万套住房不足的缺口待补。
    也因此，即便有些人未必热爱疯狂追价，也只好跟着买。至于最热衷追价买房的地区与族群，根据《纽约时报》报导加州最夯，尤其是旧金山的柏克莱、奥克兰一带。
    另外，微软与亚马逊总部所在地的西雅图，当地房市也常有一屋难求的盛况。主要是一些回大学任职的教授，科技业上班族家庭，这族群收入高，为了养育孩子也肯砸钱买独栋住宅，缺的只是到处看房竞价的时间。
    而去年疫情以来，他们在接种疫苗后，逐步回归实体上班。即便脸书、谷歌等矽谷大企业，宣示明年才让员工回归办公室，许多任职矽谷的上班族预期总有一天要回来，仍决定趁著利率低点，先超前部署买房，以免等到回返那一天已抢不到好标的。

民众忧以后买不到，多100万美元也敢买
    不过，除了回返上班买房潮外，一些当地买家与房仲业者认为，这两地房屋销售状况的疯狂，委实是其他地区少见，还可能和当地房仲相当擅长操纵竞标战，同时又能巧妙牵动看房民众「现在不买，以后恐怕买不到也买不起」的焦虑心态有关。
    一位房仲业者D.J.葛朗伯（D.J. Grubb）坦承，把原订价格刻意定在比市价低一点，是加州房仲常用的做法，如此通常可以吸引来最多民众竞标。同时总会有口袋深、耐不住性子的富有人士索性一次出高价成交。另外，也有人是因为观察竞标盛况后，相信之后房价很快就会涨过他的买价，甘愿接受。
    另一位在奥克兰的房仲业者西村裘迪（Jodi Nishimura）则指出，这竞标盛况疫情来袭后更惊人，显然是民众预期未来短缺，恐慌性购买心态严重。也因此，今年买房民众竞标更加激烈，一间房屋可以竞价超过20次，甚至最终成交价格比原订价格翻倍，或多了100万美元，依旧有人甘愿接手。

居住不平等，单身青年更难于大城市谋生
    这股竞标潮，竟还延伸到大城市的租房上。据Zumper的数据，旧金山与西雅图今年的租户，分别比去年各增加了79%与55%，当地民众也常得竞逐高价才能抢得租房。不过，租金因此被大幅拉抬的，大多数是独栋住宅，因为大多是暂时寻觅不到房子可买的家庭，只好先租房所致。但同时间，许多租不起房的单身年轻人，也已逐渐迁离这些城市。
    显然，美国在疫情来袭后，只更助长富有阶级与无房阶级间巨大不平等，最后，等著在大城市竞逐用重金买房的，会是一小群高收入家庭。外地年轻人则会连房子都租不起，丧失在大城市寻觅好工作的机会。该怎么解决？只能看正要缩减纾困补助与减债的美国政府智慧了。

成屋库存显示供给还是吃紧(来源:MacroMicro)