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贷款买房做好这4方面,助你拿下最好的利率!

2022/11/29   维加斯新闻报
华丰地产

    △贷款买房,选择贷款机构的时候,大家最关心的就是利率。影响利率的因素有很多,要做好哪4方面,才能拿下最好利率。
    01.信用分数:
    信用分数对利率的影响最大。房屋贷款是阶梯定价(tier pricing),每个信用分数阶梯对应一个利率。分数分段越高,利率也就越低,通常是20分一级。部分买家常用的贷款是Conventional loan,最低660分就可以贷款,740分以上算是第一梯度。另一种是贷款是限额较高的Jumbo loan,要求借款人有更高的信用分数和更多的首付,利率通常也较高。对于Jumbo loan,信用分数760-780分是第一梯度。虽然每20分就会相差一个等级,不过只要信用分数在700以上,都不会有特别显著的差别。如果你的信用分数真的很高,在760以上,利率会低一点,但是每个月不会差很多。
    关于提高信用分数,首先就是,要按时还帐单,包括信用卡、贷款、话费、租金、水电费等等。贷款机构查看你的信用报告的时候,会通过你有没有按时还款来判断你是否可靠,从而来预测你贷款之后会不会按时还贷款。第二个是,降低信用卡的结余数额,也就是每个月尽可能多地完成还款。这会影响到Credit Utilization Ratio(信用额度利用率),从而影响你的信用分数。一般来说,信用卡额度利用率越低,信用分数就会越高。较低的信用卡额度利用率代表你每个月没有花光所有的信用卡额度,说明你是一个知道如何妥善处理信用贷款的人。
    02.贷款-收入比(Debt-to-Income Ratio):
    DTI是银行考量贷款人每月管理还款能力的一个比例。又细分为Front-End DTI(只看房贷月供/收入)和Back-End DTI(学生贷款+车贷+新房子贷款 +其他所有债务还款/收入)两种计算方式。债务占收入比例越高,银行贷款的风险就越大,如果超过一定比例,银行就可能会拒绝贷款给你。现在大多数银行要求Front-End DTI不超过28%,Back-End DTI不超过43%。而且多数银行更看重Back-End DTI。Jumbo loan的要求比较严格,得根据首付比例、是不是第一套房、选择的贷款项目等等来确定,可能会要求只有40%。
    DTI低,利率也会相对更低。但这个也要看具体情况和每个银行的政策。有时候20%和25%的利率可能就会很不一样,但25%以上的就没什么区别了。但总的来说,收入越高、其他贷款越少,你能申请到的买房贷款就越多,利率也会越有利。所以有些lender会建议你在申请房贷前先还清其他大笔贷款,同时不要在短期内增加新的贷款。比如开新的信用卡、贷款为新家添置家俱电器等等。
    03.工作时长和收入水准:
    一般情况下贷款机构会要求贷款人有一段时间的工作和稳定收入。两年是一个比较稳妥的时长。
    最好的情况是你之前同一份工作做了两年,或者说虽然中间换了工作,但是换到了一个收入更高的工作。但有一些刚开始工作的年轻买家也不用特别担心,只要有雇主提供的offer letter ,还是有很多lender可以帮忙做贷款。但如果你是自己创业self-employed, 贷款机构就会更小心更严格了。他们会仔细比对你的收入和Tax Return。
    04.首付Down Payment:
    一般来说,如果能提前准备20%的首付,拿下好的贷款利率会比较有利。因为贷款都是根据风险因素来调整的,5%的首付肯定会比20%首付风险更高,利率也会更高。另外,如果首付少于20%的话,贷款机构会要求购买PMI (Private Mortgage Insurance) 房贷保险。PMI受贷款额度、信用分数、房子类型、DTI 和贷款专案影响。如果首付10%的话,每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不过等房贷还到20%,就不用再付了。
    当然,并不是说低于20%的首付就一定不好。我们也有一些投资型的客户,会选择只付5%到10%的首付。虽然可能每个月要多还100刀左右,但考虑到现在的低利率,这部分钱的使用成本还是很低的。剩下的钱还可以做多样化投资,而不是都放在房子上。有很多人认为,是不是应该攒够20%再开始考虑买房。考虑到过去两年美国房价的增长速度,攒钱的速度很有可能赶不上房价增长。所以如果你已经有了买房计画,可以尽早在自己的能力范围内降低首付比例,挑选一个合适的房子。
    欲知更多房产资讯,详情请咨询:华丰地产:702-858-1288, 6420 Spring Mountain Rd #17,Las Vegas,NV,89146.

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