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太陽商業地產

維加斯倉儲業經歷爆炸式增長

2022年12月06日   維加斯新聞報
記者方明誠/綜合報導

     由於拉斯維加斯的可用土地、獲得人才的機會,以及有利於分銷商品的地理位置,使得南內華達州在過去十年以來的倉儲工業及房地產價值都經歷了爆炸式的增長。
     通過包括電子商務的巨大增長、可用土地和靠近南加州在內的多種因素的結合,拉斯維加斯這個美國賭場之都已成為倉儲和配送行業的競爭者。“這個市場的活躍程度令人難以置信,”高力國際經紀人丹·多爾蒂說,他是矽谷的長期工業房地產專家。
     支持工業發展的人士表示,利率上升已經讓市場失去了一些活力,美國經濟已經步履蹣跚。 此外,任何房地產交易,當然還有任何建築物的爆炸,都伴隨著風險。
     但在過去幾年裡,當地工業市場發生了翻天覆地的變化。 開發商已經在內華達州南部湧入了大量倉庫項目,尤其是在北拉斯維加斯; 更多的租戶將產品分發到其他州; 對空間的大量需求已將職位空缺推至歷史低位; 越來越多的開發商和其他投資者開始在這裡進行交易。
     在大流行使該行業過度發展之前,拉斯維加斯倉庫市場已經增長了多年,因為公共衛生危機引發了向在線購物的加速轉變,從而推動了對配送空間的需求。
     開發商 CapRock Partners 負責首次收購的副總裁泰勒·阿內特 (Taylor Arnett) 表示,他的公司和其他公司“以我們職業生涯中見過的最快速度”租賃了該項目。四五年前,租一個新項目通常需要六到十二個月的時間。 他補充說,目前,如果一個項目在建設期間沒有租賃活動,那將是“奇怪的”。
     阿內特的公司已經在內華達州南部建造了約 200 萬平方英尺的工業空間,他說即將完成另外 700,000 平方英尺的工業空間。 他說,這些新批次的大部分都是預租。
     維加斯地區倉庫業呈爆炸式增長的其他跡象還包括在 9 月份,木屐製造商 Crocs Inc. 旗下的鞋類品牌宣布計劃在北拉斯維加斯建設一個約 730,000 平方英尺的配送中心,該配送中心將於今年夏天開工建設。
     此外,北拉斯維加斯機場附近的一個新工業園區在建設完成一個月後於 10 月以超過 1.4 億美元的價格售出,並已全部出租。而 上個月,VanTrust Real Estate 宣布已開始在北拉斯維加斯的 Apex 工業園開發中的 350 英畝項目的前兩棟建築,並且已經為其中一棟建築簽約租戶。
     根據 Colliers Las Vegas 研究經理斯塔特( John Stater )的數據,總體而言,內華達州南部擁有約 1.53 億平方英尺的工業空間,高於 2017 年的 1.23 億平方英尺。
     近年來的大部分建設都是投機性的,這意味著開發商在沒有用戶排隊的情況下開始項目。 但是已經有很多租戶了。 市場空置率僅為 1.3%,低於 2017 年的 4.5%。
     VanTrust 執行副總裁歐內斯特(Keith Earnest )表示,南內華達州在幾年前是一個“沉睡”的市場,建築業“沒有多少活動”。然而,近年來,其他開發商和業主紛紛進入市場。“不幸的是,這個秘密被曝光了,”歐內斯特說。
     20 世紀 90 年代中期,當道格·羅伯茨 (Doug Roberts) 開始在內華達州南部的工業市場工作時,那裡有幾個地區和國家租戶。 但他回憶說,市場主要由供應拉斯維加斯會議度假村和設施的公司主導。新建築通常也比現在開發商建造的建築小。 Panattoni Development Co. 的合夥人羅伯茨說,當時大型項目的面積為 200,000 至 250,000 平方英尺。
     2000 年代初期和中期,隨著更廣泛的房地產市場為了輕鬆賺錢而飆升,內華達州南部經歷了一波巨大的倉庫建設浪潮。 但在泡沫破滅、經濟不景氣後,大部分工業發展停滯不前。根據數據,開發商在 2000 年至 2008 年建造了超過 4200 萬平方英尺的工業空間後,2011 年僅完成了約 52,700 平方英尺的工業空間。
     當Logic Commercial Real Estate 的工業地產經紀人奧格登奧格登( Amy Ogden) 於 2006 年開始在內華達州南部的房地產行業工作時,大多數倉庫租戶的任務是將貨物運送到酒店和會議廳。她回憶說,新項目的設計也很糟糕。 開發商會把倉庫擠到邊緣,導致停車場狹窄、裝貨區不佳。
     如今該地區的倉庫市場呈爆炸式增長,這使得南內華達州已不再僅是人們向拉斯維加斯度假村走廊運送食品、亞麻布等的地方。
     經紀人 Rob Lujan 表示,大約十年前,由於經濟衰退嚴重破壞了當地經濟,選址者可能已經錯過了拉斯維加斯。“很多房地產集團都在迴避,”他說。
     2014 年,隨著經濟仍步履蹣跚地走出大衰退,拉斯維加斯諮詢公司 RCG Economics 指出“供需之間的差距”表明內華達州南部有更多工業空間的機會。“但許多開發商並沒有建造新建築,”該公司在一份報告中表示。
     同年晚些時候,倉庫開發商 Prologis 在北拉斯維加斯為一個項目舉行了奠基儀式,稱這座新建築佔地約 464,200 平方英尺,是該地區多年來最大的投機性工業項目。
     拉斯維加斯賭場的繁重經濟長期以來一直受到旅遊業的推動。 但在電子商務的發展中,經銷商找到了在這裡開店的理由。行業專家說,洛杉磯和長灘的港口距離大約 300 英里,離開拉斯維加斯的卡車司機可以在一天的行程中為大約 20% 的美國人口提供服務。
     開發商還可以以相對較低的價格批量購買土地,以更實惠的租金吸引租戶。 此外,行業專家表示,南加州的房地產價格、緊張的倉庫空間可用性和更長的開發時間表使得長期以來以低成本和更寬鬆監管聞名的南內華達州成為一個有吸引力的選擇。
     高力國際 (Colliers) 的數據顯示,2019 年內華達州南部的倉庫建設正在激增,工業空間面積超過 530 萬平方英尺,高於 2015 年的約 140 萬平方英尺。
     電子商務巨頭亞馬遜、美容零售商絲芙蘭(Sephora)、嬰兒用品製造商 The Honest Co. 和運動服裝零售商 Fanatics 等公司都在這裡開設了配送中心。 Fanatics 於 2017 年開設了北拉斯維加斯工廠,它選擇該地點為其西海岸客戶提供服務。
     近年來,通過為內華達州、加利福尼亞州、華盛頓州和其他州的球隊託管商品,它已經能夠“減少對這些球迷的交付時間”。
     奢侈品牌 Coach 和 Kate Spade 的所有者 Tapestry Inc. 去年公佈了在北拉斯維加斯開設配送中心的計劃,該配送中心也為西海岸的客戶提供服務。 其運營中心預計將達到 788,000 多平方英尺,設計為每年配送 2220 萬件商品並存儲 400 萬件庫存。
     總體而言,來自美國各地的拉斯維加斯租戶數量比 10 年前呈現數倍的增長,斯塔特 說。
     該公司表示,亞馬遜在內華達州南部擁有 15 個網點。整個拉斯維加斯山谷都可以看到其無處不在的藍色送貨車,亞馬遜在拉斯維加斯賽車場附近經營著幾座大型工業建築。
     物業記錄顯示,4 月,一家波士頓投資公司以 2.264 億美元的價格收購了亞馬遜 857,000 平方英尺的倉庫,作為其在 15 號州際公路熱帶公園大道沿線收購兩棟建築的一部分。相比之下,2017 年,作為購買蘭姆大道 I-15 沿線兩棟建築的一部分,亞馬遜佔地 813,000 平方英尺的設施以 7,340 萬美元的價格售出。
     亞馬遜經濟發展政策經理山姆·貝利 (Sam Bailey) 說,拉斯維加斯可以“很好地”服務西部山區,並支持或支持加利福尼亞和鳳凰城等市場。他列舉了拉斯維加斯的可用土地、獲得人才的機會,以及他說有利於指導商品的地理位置。因此,南內華達州能夠“成為一個競爭激烈的分銷和電子商務市場,”貝利說。
     南內華達州在房地產方面也有著出色的記錄。 經紀人 Arnett 表示,在過去幾年裡,隨著投資者支出的激增,工業地產的價值被推高到“幾乎可以與房地產泡沫相媲美”。  但是,他補充說,“氣球正在慢慢消氣。”
     美聯儲今年多次加息以抗擊通貨膨脹,提高了從購房者到商業地產投資者的每個人的房地產融資成本。Jones Lang LaSalle 的Rob Lujan 表示,南內華達州的工業租賃“仍然強勁”,但銷售正在放緩。“不少團體已買不起他們一度買得起的房產,”他說。
     此外,人們將繼續在線購物,但如果電子商務支出放緩,對倉庫空間的需求可能會受到影響。斯塔特指出,開發商將面臨“萬一經濟非常糟糕”的風險,租戶將停止簽訂新項目的合同。“那麼問題是,你的貸款什麼時候到期?你能等到經濟復甦多久?” 斯塔特說。
     至於VanTrust 則表示,目前,對倉庫空間的需求仍“超過供應”,許多公司仍在尋找建築物。

維加斯倉儲業經歷爆炸式增長
拉斯維加斯的倉儲工業市場在過去十年呈現爆炸式增長。

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