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Short Sale专栏 | |
2011年10月03日 维加斯新闻报
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Short sale 字面上可以翻译做短期销售，由于过程冗长，因此部分人称之为削价销售，实际上更为贴切 (以下皆称削价销售)。削价销售发生于房屋市场价值低于贷款现值的一种销售，需经过贷款银行方的同意才能达成交易。这个名词在短时间之内几乎占据了拉斯维加斯近半的房地产市场，原因相信大家也不陌生－2004-2007房地产的泡沫化。 两年多前我开始对short sale 的市场进行深入研究，目的在于能使其处理过程更加有效率。其成功关键在于暸解贷款银行方所需要的资料，完整有条理的送件并时时跟进。 大致上说来，贷款银行需要的资料包括：1.贷款者授权信2. 困难求助信-说明无法偿还贷款的原因3. 两年报税记录 4.两张薪资单5.最近两个月的银行财务表6.月收支表 (证明入不敷出) 7.卖方卖房合约 (Listing Agreement) 8.买卖双方买房合约 (Purchase Agreement) 9.买方财力证明10.银行所得净利表 (一般使用HUD) 。有了这些文件才踏出与贷款银行协调沟通的一大步。需要注意的是削价销售的卖主仍是房屋持有人，而不是贷款银行。但削价销售需要经过贷款银行的同意，接收亏损(即现有贷款与房屋现值的差价)。 别被这些文件吓到了，现在削价销售的过程趋向简易化，我们会协助您完成所需程序，免费帮您卖出溺水屋。 现在贷款银行方面对削价销售已不像从前那么严苛。在房屋持有人有困难的情况下，银行一般会选择：1.贷款重调 (Loan Modification) 2. 削价销售 (Short Sale) 3.法拍至银行回收 (Foreclosure) 。 银行一般不愿做本金的调整下以及对贷款重调的严格限制，使得贷款重调的成功率大大减低。法拍因其对银行造成的损失极大，繁复的流程以及庞大的支出，使得银行方也越趋向做削价销售，甚至对于某些符合条件的屋主提供搬迁费。对于卖方来说，房屋被银行收回对信用造成极大的影响 (一般七年 ，影响信用分数约300+) ， 卖方也越趋向做削价销售 ( 一般二至三年，影响信用分数约100+) 。在信用报告上，削价销售显示贷款帐户已付清，而房屋被银行回收后则会显示贷款帐户尚未缴清而严重影响信用。卖方往往存在的忧虑包括：1.日后银行追款2.卖出后收到银行的1099 3.卖房的费用，前两项只有一项会成立。关于选项1，尽管银行可保留六年的欠款追溯权，日后可向房屋持有人追缴所欠款项，许多银行目前也愿意妥协，在同意书上加注放弃追缴欠款条款。 在一般专业人士看来，这是一个趋势， 银行拿政府的房市救济金，要是再与一般平民追缴这些费用，想必会被大番讨伐吧! 至于第二项缴税部份，虽然谁也不能保证银行是否会寄发1099表，但对于自住者来说，也不用担心，政府报税就有次表格可把这项税一笔勾销。至于卖房的费用会由银行来负担，卖方也不必担心。一般来说，许多卖方也希望能争取在房子里住上一段时间，由于削价销售的时间较长，大部分的贷款银行也愿意延后规定法拍时间，屋主可以住到削价销售成功之前，这也是削价销售的优点之一。 做了削价销售很长一段时间了，以前担心的是银行方面不批准，现在担心的反倒是买方的意愿。 许多房子都得卖上好几回，源自于买方一次下标不只一间房子，哪间先到选哪间， 这对于卖方来说是非常头痛的问题。在买削价销售房屋之前，地产经纪人应先向买方介绍这方面的知识，告知等待的时间，可以等待再下标，避免重复下标。因为卖方很可能会因为每次买方的退出而损失其原有的权力。若有任何削价销售的问题，请电(702)290-6514 或email至EmilyTien82@gmail.com. 我可以帮助您成功的卖出您的房子。
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