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Short Sale專欄

2011年10月03日   維加斯新聞報
Emily 田

    Short sale 字面上可以翻譯做短期銷售,由於過程冗長,因此部分人稱之為削價銷售,實際上更為貼切 (以下皆稱削價銷售)。削價銷售發生於房屋市場價值低於貸款現值的一種銷售,需經過貸款銀行方的同意才能達成交易。這個名詞在短時間之內幾乎佔据了拉斯維加斯近半的房地產市場,原因相信大家也不陌生-2004-2007房地產的泡沫化。 兩年多前我開始對short sale 的市場進行深入研究,目的在於能使其處理過程更加有效率。其成功關鍵在於暸解貸款銀行方所需要的資料,完整有條理的送件並時時跟進。

        大致上說來,貸款銀行需要的資料包括:1.貸款者授權信2. 困難求助信-說明無法償還貸款的原因3. 兩年報稅記錄 4.兩張薪資單5.最近兩個月的銀行財務表6.月收支表 (證明入不敷出) 7.賣方賣房合約 (Listing Agreement) 8.買賣雙方買房合約 (Purchase Agreement) 9.買方財力證明10.銀行所得淨利表 (一般使用HUD) 。有了這些文件才踏出與貸款銀行協調溝通的一大步。需要注意的是削價銷售的賣主仍是房屋持有人,而不是貸款銀行。但削價銷售需要經過貸款銀行的同意,接收虧損­­(即現有貸款與房屋現值的差價) 別被這些文件嚇到了,現在削價銷售的過程趨向簡易化,我們會協助您完成所需程序,免費幫您賣出溺水屋。

          現在貸款銀行方面對削價銷售已不像從前那麼嚴苛。在房屋持有人有困難的情況下,銀行一般會選擇:1.貸款重調 (Loan Modification) 2. 削價銷售 (Short Sale) 3.法拍至銀行回收 (Foreclosure) 。 銀行一般不願做本金的調整下以及對貸款重調的嚴格限制,使得貸款重調的成功率大大減低。法拍因其對銀行造成的損失極大,繁複的流程以及龐大的支出,使得銀行方也越趨向做削價銷售,甚至對於某些符合條件的屋主提供搬遷費。對於賣方來說,房屋被銀行收回對信用造成極大的影響 (一般七年 ,影響信用分數約300+) 賣方也越趨向做削價銷售 ( 一般二至三年,影響信用分數約100+) 。在信用報告上,削價銷售顯示貸款帳戶已付清,而房屋被銀行回收後則會顯示貸款帳戶尚未繳清而嚴重影響信用。賣方往往存在的憂慮包括:1.日後銀行追款2.賣出後收到銀行的1099 3.賣房的費用,前兩項只有一項會成立。關於選項1,儘管銀行可保留六年的欠款追溯權,日後可向房屋持有人追繳所欠款項,許多銀行目前也願意妥協,在同意書上加註放棄追繳欠款條款。 在一般專業人士看來,這是一個趨勢, 銀行拿政府的房市救濟金,要是再與一般平民追繳這些費用,想必會被大番討伐吧! 至於第二項繳稅部份,雖然誰也不能保證銀行是否會寄發1099表,但對於自住者來說,也不用擔心,政府報稅就有次表格可把這項稅一筆勾銷。至於賣房的費用會由銀行來負擔,賣方也不必擔心。一般來說,許多賣方也希望能爭取在房子裡住上一段時間,由於削價銷售的時間較長,大部分的貸款銀行也願意延後規定法拍時間,屋主可以住到削價銷售成功之前,這也是削價銷售的優點之一。

          做了削價銷售很長一段時間了,以前擔心的是銀行方面不批准,現在擔心的反倒是買方的意願。 許多房子都得賣上好幾回,源自於買方一次下標不只一間房子,哪間先到選哪間, 這對於賣方來說是非常頭痛的問題。在買削價銷售房屋之前,地產經紀人應先向買方介紹這方面的知識,告知等待的時間,可以等待再下標,避免重複下標。因為賣方很可能會因為每次買方的退出而損失其原有的權力。若有任何削價銷售的問題,請電(702)290-6514 emailEmilyTien82@gmail.com. 我可以幫助您成功的賣出您的房子。

 

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