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美房市飙天价 房贷规模创高

2022/02/19   维加斯新闻报

          （综合报导）美国房贷利率走高，房贷需求受此影响降温，但购屋族面对房价攀上历史新高，需要更多贷款来一圆买房梦，购屋贷款规模反倒写下历史新纪录。
    根据美国抵押贷款银行协会（Mortgage Bankers Association，MBA）经季调后的指数显示，截至2月11日当周，购屋贷款申请量较前周下跌1％，与去年同期相比锐减7％。
    MBA经济学家卡恩（Joel Kan）指出:「过去一周房贷申请微幅下滑。除了房贷利率走扬，潜在购屋者还面临房价垫高，这也让平均申贷金额再度创下45.3万美元的历史新高。」
    美国房市持续供不应求下，房价节节攀高，尽管房价增幅在去年夏季尾声放缓，如今又见扩大。根据房地产研究机构CoreLogic出示的数据，去年12月全美房价年涨18.5％。
    MBA周三（16日）公布，截至2月11日当周，美国30年期固定房贷平均利率从前一周的3.83％攀升到4.05％，触抵2019年10月以来最高水位。
    MBA经济学家卡恩补充提到:「在美国公债殖利率近来走扬的带动下，上周（迄至2月11日）抵押贷款利率全面上扬。美债殖利率扬升，系因通膨压力不断加剧，市场对联准会将采取更激进紧缩政策的预期升高。」
    过去几个月抵押贷款利率急遽走扬，大大削弱再融资需求。迄至2月11日当周，房贷再融资申请量与前周相比下滑9％，相较去年同期骤减54％。
    再融资占房贷申请总额的比例，从前一周的56.2％降至52.8％，写下2019年7月来新低。

外资涌进美商业房地产
    旅游限制放宽及美国经济反弹，促使海外投资者资金重返美国商业房地产，带动2021年外资对美国商业房地产的投资升破700亿美元，较2020年暴增快一倍。
    数据公司Real Capital Analytics资料显示，退休年金、主权财富基金及其他外国投资机构，2021年共计购买708亿美元的美国商用房地产，写下2018年投资946亿美元以来最高，是2020年的近两倍。
    加拿大、新加坡、韩国、英国等国金主，陆续加入美国投资者的购买热潮，带动去年商业房地产销售创新高。
    疫情之前，外国买家倾向购买纽约、旧金山、芝加哥等主要城市的办公大楼和饭店。但是2021年起，海外资金大多追随美国投资者的脚步，抢攻仓库、租赁公寓与特殊办公室大楼。
    全球低利率时期，这些产业带来的报酬远超过债券。美国经济复苏速度比其他国家更快，吸引跨国机构投入美国商业房地产。
    如今，外国投资人对美国阳光带（Sunbelt，美国南部）和一些较小型市场的偏好，多过于美国沿海城市等传统热门地点。据Real Capital数据，去年外国资金注入非一线都会区市场的比重达64％的新高，超越2019年的53％。
    商业房地产公司仲量联行（JLL）全球国际资本部门主管Riaz Cassum表示，「情况已截然不同。一些大型机构投资者的眼光开始望向达拉斯、夏洛特、丹佛、纳许维尔、奥斯汀和其他高成长、低税率的市场。」
    许多外国投资者预期，透过直接收购或是聚焦美国私募基金的方式，2022年的投资将维持去年水准，甚至可能更高。