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美国房产与中国房产的本质区别在哪里?

2023/08/31   维加斯新闻报

         △无论在中国还是美国,拥有住房是一种生活方式的改变。以往,人们大多从金融角度谈论买卖房屋,但当您准备好成为自己领域的主人时,深入挖掘中美两国房产的不同变得很迫切。那么,美国房产与中国房产的本质区别在哪里?

一、美国的城市与乡村:
    在美国,无论是在洛杉矶还是在纽约,城乡之间没有绝对的区别。在城市的中心,集中的地方只有相对的一小块,而各个区域自成体系,每个分散的小区域都有自己的购物中心、餐厅、医院、学校,为区域内居住的人提供了很大的便利。因此,也就没有“进城”的概念。
    在中国,城市和乡村泾渭分明。学区房、教育、医疗、就业、娱乐等资源集中在城市,农村的衣食住行和城市的差别是巨大的。

二、美国的房地产制度健全:
    美国房产交易由各个协力厂商机构来发挥自己的功能,有评估公司、房屋检查公司、公证机构、银行、产权保险公司,经纪人等等,每个机构都要确保房屋买卖的公平、合理、透明。
    中国的房地产事业近几年刚刚起步,还在完善中。许多买卖过程中的问题,仲介制度上的瑕疵还没有得到解决。在不同的时间阶段,政府宏观调控政策的反复多变,让人无所适从。一个健康的房地产市场,应该是实际需求超出投机行为。

三、美国房产与中国产权的区别:
    在美国买房,除了房子是永久私有,美国土地可以世代相传。而中国的住宅产权是70年期限,一般的商业用房产权只有40年。

四、美国房产税和中国的区别:
    美国房产税在1%-3%,因地而异,加州房产税差不多在1.2%-2.0%之间。房产税是持有美国物业的成本之一,从买房以后,房产税每年都要交。房产税的征收对调节房屋空置率起到积极作用,一定程度上抑制了投机者的炒房行为。
    中国的房屋空置率较高,据称已达30%以上,把买房当投机,空置等待房地产市场短期暴涨,从而获得高额回报。中国政府为了抑制空置率,在部分城市试点征收房产税,但是0.5%左右的房产税起到的作用十分有限。

五、房源系统
    美国的房源系统是共用的,所有经纪人都会把上市的房源资讯录入在MLS平台,做到透明和公开。美国房地产经纪人通过MLS提供的资讯来匹配买卖双方,做到互惠互利,暗箱操作的事相对减少,整个房地产市场蓬勃发展。
    在中国,房源系统没有统一,只掌握在各家房地产公司自己手中。通常,他们主推自己的房源,其次会和市场中的其他房地产公司交换房源,但是弊端显而易见,即范围还是太小,局限性大。

六、佣金的支付方式:
    在美国,无论处在买方或是卖方市场,房屋交易的佣金一律由卖家承担。通常,房地产经纪人的佣金在4%-6%之间,在成交以后由买卖双方的经纪人各自平分。
    在中国,绝大多数情况下是由买方支付佣金。

七、房子的概念:
    美国房产类型有独立屋、联排屋、康斗、公寓,如果处在同一地区,独立屋的价值最高,其它房屋类型的价值依次递减。美国买房一般是指独立屋,并且大多数还是二手房。很少有人把独立屋叫做别墅,虽然外观上差不多,但是差别很大。同样是独立屋,可以是售价千万美元的豪宅,也可以是两三万美元年久失修的破屋,后一种称之为别墅显然不太恰当。

八、贷款政策:
    在美国贷款买房子,一般贷款期限是15年至30年,绝大部分民众会选择固定利率。那么,美国贷款有没有浮动利率?极少有人会这么选,因为浮动利率意味着自己要承担利率上升的风险。另外,只要贷款到期之前,您都可以选择全部还清或者重新贷款(有权利选择更好的贷款条件)。
    在中国,买房贷款是采用浮动利率,把贷款叫做按揭。如果市场发生变化,购房者需要自己承担利率变化的风险。

九、贷款的利息可以抵税:
    众所周知,美国的税很高,但是美国的房贷利息可以从个人所得税中抵免。例如您的年薪是5万美元,买一套价值约40万美元的房子,贷款30万美元,每月支付约1800美元的贷款,其中平均利息1500美元,每年18000美元。年终纳税申报时,扣除18000美元利息后,您的纳税申报基数将减少至32000美元,节省了许多。所以租房不如买房,就是这个道理。

十、房屋面积计算:
    在美国买房,没有公摊面积一说。而在中国,房屋销售按建筑面积计算。
    欲知更多房产资讯,详情请咨询:华丰地产:702-858-1288,www.nancylirealtyteam.com,6218 W Desert Inn Rd. Las Vegas NV 89146。


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