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美國房市還沒見頂？

2021/12/22   維加斯新聞報
林士蕙

    美國房市今年漲上天，根據全美房價指數（S&P CORELOGIC CASE-SHILLER INDEX），住房價格漲幅是30年以來新高。一些專家則認為房價泡沫，遲早要破。
    美國民眾好期待房市降溫，但恐怕要失望了！據《路透社》報導，美國房地產經紀人協會（NAR）的最新待售房屋數據，本月比上個月下降了1.8%。只是根據他們實地了解，並非買氣冷，主因和房屋來不及蓋、疫情下建築業缺工又缺料有關。要說房價已經泡沫化還太早。

疫情帶動需求，美國住房短缺680萬套
    問題究竟出在哪？首先，住房短缺確實是問題。據《富比世》（Forbes）與《CNBC》報導，在美國政府為了疫情紓困放熱錢，讓30年房貸利率持續走低下，許多千禧世代開始大膽買房成家，市場上出現相當多新的買家。
    偏偏美國房屋數目在歷經2008年金融海嘯後，新成房屋的成長就持續放緩，去年疫情一來，突然需求遠遠大過供給，讓美國目前有高達550萬到680萬套住房不足的缺口待補。
    也因此，即便有些人未必熱愛瘋狂追價，也只好跟著買。至於最熱衷追價買房的地區與族群，根據《紐約時報》報導加州最夯，尤其是舊金山的柏克萊、奧克蘭一帶。
    另外，微軟與亞馬遜總部所在地的西雅圖，當地房市也常有一屋難求的盛況。主要是一些回大學任職的教授，科技業上班族家庭，這族群收入高，為了養育孩子也肯砸錢買獨棟住宅，缺的只是到處看房競價的時間。
    而去年疫情以來，他們在接種疫苗後，逐步回歸實體上班。即便臉書、谷歌等矽谷大企業，宣示明年才讓員工回歸辦公室，許多任職矽谷的上班族預期總有一天要回來，仍決定趁著利率低點，先超前部署買房，以免等到回返那一天已搶不到好標的。

民眾憂以後買不到，多100萬美元也敢買
    不過，除了回返上班買房潮外，一些當地買家與房仲業者認為，這兩地房屋銷售狀況的瘋狂，委實是其他地區少見，還可能和當地房仲相當擅長操縱競標戰，同時又能巧妙牽動看房民眾「現在不買，以後恐怕買不到也買不起」的焦慮心態有關。
    一位房仲業者D.J.葛朗伯（D.J. Grubb）坦承，把原訂價格刻意定在比市價低一點，是加州房仲常用的做法，如此通常可以吸引來最多民眾競標。同時總會有口袋深、耐不住性子的富有人士索性一次出高價成交。另外，也有人是因為觀察競標盛況後，相信之後房價很快就會漲過他的買價，甘願接受。
    另一位在奧克蘭的房仲業者西村裘迪（Jodi Nishimura）則指出，這競標盛況疫情來襲後更驚人，顯然是民眾預期未來短缺，恐慌性購買心態嚴重。也因此，今年買房民眾競標更加激烈，一間房屋可以競價超過20次，甚至最終成交價格比原訂價格翻倍，或多了100萬美元，依舊有人甘願接手。

居住不平等，單身青年更難於大城市謀生
    這股競標潮，竟還延伸到大城市的租房上。據Zumper的數據，舊金山與西雅圖今年的租戶，分別比去年各增加了79%與55%，當地民眾也常得競逐高價才能搶得租房。不過，租金因此被大幅拉抬的，大多數是獨棟住宅，因為大多是暫時尋覓不到房子可買的家庭，只好先租房所致。但同時間，許多租不起房的單身年輕人，也已逐漸遷離這些城市。
    顯然，美國在疫情來襲後，只更助長富有階級與無房階級間巨大不平等，最後，等著在大城市競逐用重金買房的，會是一小群高收入家庭。外地年輕人則會連房子都租不起，喪失在大城市尋覓好工作的機會。該怎麼解決？只能看正要縮減紓困補助與減債的美國政府智慧了。

成屋庫存顯示供給還是吃緊(來源:MacroMicro)