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分析幾種不同的房產投資持有方式

及其對所得稅、遺產贈與稅的影響

2023/08/29   維加斯新聞報

         △個人直接購買持有個人持有房產管理成本低，如果持有超過一年的時間，能夠享受長期利得稅15%-20%，如果持有人離世，能夠按照離世時的價格重新計算基價，從而降低賣房時候的投資收入。而這種持有方式的弊端是無法規避遺產稅。有人採用生前購買人壽保險的方式，來保證離世後有資金繳納遺產稅。
    有些投資人可能會考慮將現金在美國國外直接贈送給子女，由子女以子女名義在美國購買房產，這不失為規避遺產稅的一個簡單有效手段。但在子女不成熟或婚姻未穩定的情況下過早地將財產的控制權完全交給子女，在某些情況下也可能有意想不到的不良後果。
    以外國公司名義購買持有房產經常有人會推薦這種方式，但很多時候，這個方式並不是非常理想。以外國公司的名義購房，可以有效的規避遺產稅，因為美國稅法，外國公司股票不是美國資產，所以無論是贈與稅還是繼承，都不用繳納遺產稅。不過這會帶來其他稅務問題。
    首先來說，房產出售的時候，投資人會失去15% – 20%的資本利得稅率，而由公司按35%的公司所得稅率納稅。
    而且公司除了要繳納35%的所得稅之外，給股東的紅利也要納稅15-20%。所以對預期會有大幅增長的房地產，以外國公司名義持有很可能利大於弊。同時若以一個未與美國簽訂稅務協定的國家（中國已簽訂）成立的公司來持有房地產，還有可能繳納30%的分公司稅。這樣的成本就會高很多了。
    以信託方式購買持有房地產以信託方式購買或持有房地產在美國是一種非常常見的方式，而信託也有多種類型，能實現不同的功能和目的。普通美國人用簡單的可撤銷的生前信託持有房產，主要原因是因為美國多數州在遺產繼承上有複雜漫長且高收費的法院驗證程式，而可撤銷的生前信託則可規避該程式，所以多數美國人最終都會將房產及其他財產轉入可撤銷的生前信託名下。
    可撤銷的生前信託沒有避稅功能，只是規避遺產法院驗證程式，故對外國投資人購買美國房產所面臨的遺產贈與稅沒有任何幫助。本文所要介紹的是另一種信託：不可撤銷的生前信託。具體做法是，在購買房產前，先成立不可撤銷信託，以海外現金贈與信託作為信託資產，子女作為信託受益人，享受信託資產的收益，在投資人離世或子女達一定年齡後，將信託資產分配給子女。
    以不可撤銷的信託形式持有房地產的好處很多，包括房產出售時刻享受15% – 20% 的資本利得稅率，有效規避了遺產和贈與稅，同時若離世，子女繼承房產也無須經費用高昂的法院驗證程式等，同時，子女雖享受信託收益，但沒有過早地享有資產控制權。
    不可撤銷的生前信託也有其弊端，主要是投資人不能擔任受託人，而需要獨立第三人擔任受託人，同時投資人不能享有信託資產的利益，若受託人在信託房產中居住，需支付合理的租金，否則，信託資產仍有可能被稅務局認定為應計入遺產中，在離世時繳納遺產稅。
    為保證信託資產不計入遺產中，不可撤銷的生前信託在信託檔的起草上也有複雜的技術要求，請投資人在採取此種方式時諮詢律師。
    外國投資人具體採取哪種方式購買持有房地產，要根據投資人的投資目的、家庭情況、房地產預計持有時間長短等進行具體分析。比如，若投資人希望將不動產留給子女，同時不預期所購買房地產的價格大幅上漲而主要靠房租獲得投資回報，可考慮用外國公司名義持有。
    若投資人主要靠房地產增值獲得收益，同時又希望在發生意外時規避遺產稅，應考慮用美國有限合夥或有限責任公司或不可撤銷信託形式持有。
    若投資人最終決定以個人名義直接持有，應至少建立可撤銷的生前信託，從而避免不必要的法院遺產驗證程式。
    欲知更多房產資訊，詳情請諮詢：華豐地產：702-858-1288，www.nancylirealtyteam.com，6218 W Desert Inn Rd. Las Vegas NV 89146。