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李梅

外國買家在美國賣房如何獲得退稅?

2023年02月17日   維加斯新聞報
華豐地產

 △美國報稅原則是“掙錢需繳稅(pay-as-you-earn)”,也就是說,無論是美國稅務居民,還是外國人,在出售在美國境內的房產時,增值部分都需要繳稅,如今在美國通過購買房地產進行投資的人越來越多,其中不乏投資者看到房產增值顯著,打算賣房變現。根據美國法律The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)*,外國人出售美國房地產,在過戶的時候買方(通常委託過戶公司)要代扣代繳所得稅 (Withholding Tax),金額為:聯邦預繳稅15%。
    FIRPTA,就是從外國人手中購置房產的人需要從房款中預扣留15%交給IRS,FIRPTA中的外國人並非僅指沒有美國國籍的人,而是包括了非居民外國自然人 (Nonresident Alien Individual)、外國公司、外國合夥企業、外國信託及任何非美國主體。

*一般來說,退稅的方法有兩種:

    第一種, 在過戶次年的年初,填報1040NR稅收申報表申請退稅。
    用此種方法申請退稅時,需要在1040NR稅收申報表上附上IRS美國國稅局蓋章的8288A。怎麼得到IRS美國國稅局蓋章的8288A呢?
    過戶公司在過戶後,會把Form 8288/8288A 寄給IRS。如果Form 8288/8288A資訊完整,美國國稅局會給過戶公司寄回一聯美國國稅局蓋章的8288A。但是,如果8288A資訊缺失,比如沒有外國人個人稅號(ITIN),IRS不會給過戶公司寄回一聯美國國稅局蓋章的8288A。
    所以,我們建議外國人在持有美國房產進行出租時,就申請外國人個人稅號(ITIN),並報稅。如果賣房時候還沒有稅號,應該在賣房的時候申請稅號。申請到稅號之後,立即通知IRS負責8288A的部門。(沒有稅號也可以完成過戶手續並且遞交Form 8288/8288A,只要近期內申請到稅號就可以了)。
    如果沒有IRS美國國稅局蓋章的8288A怎麼辦呢?
    那麼納稅人就需要在1040NR稅收申報表上附上過戶檔(Settlement Statement HUD),繳納代扣代繳所得稅(Withholding Tax)的支票的影本和過戶公司遞交的Form 8288/8288A。這種方法,IRS會花比較長的時間進行調查,獲得退稅的時間會大大延遲。
    第二種,在過戶之前或當天,填報Form 8288B ( Withholding Certificate)申請在過戶後90天之內退稅,這種辦法比較快捷,大大縮短了獲得退稅的時間。
    如果外國賣家在2021年1月出售美國房地產,如果不填報Form 8288B ( Withholding Certificate),那麼只能等待一年之後的2022年初來填報1040NR稅收申報表來申請退稅,然後等待兩個月左右獲得退稅。
    如果填報Form 8288B ( Withholding Certificate),在2023年四月就可以得到退稅,大大縮短了等待退稅的時間。但是如果填報Form 8288B ( Withholding Certificate),賣家需要有稅號或者在填報同時申請稅號,獲得稅號後立即通知IRS負責8288B的部門。否則IRS將對Form 8288B ( Withholding Certificate)不予批准。
     總之,海外人出售在美房產雖然會有代扣代繳的所得稅,但是絕大多數賣家是可以退的,為了能順利且儘快拿到退稅,我們建議投資者在持有房產的時候就去申請稅號(ITIN)並進行報稅。
    欲知更多房產資訊,詳情請諮詢:華豐地產:702-858-1288,6218 W Desert Inn Rd. Las Vegas NV 89146。

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