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李梅

美國房產與中國房產的本質區別在哪裡?

2023年08月31日   維加斯新聞報

         △無論在中國還是美國,擁有住房是一種生活方式的改變。以往,人們大多從金融角度談論買賣房屋,但當您準備好成為自己領域的主人時,深入挖掘中美兩國房產的不同變得很迫切。那麼,美國房產與中國房產的本質區別在哪裡?

一、美國的城市與鄉村:
    在美國,無論是在洛杉磯還是在紐約,城鄉之間沒有絕對的區別。在城市的中心,集中的地方只有相對的一小塊,而各個區域自成體系,每個分散的小區域都有自己的購物中心、餐廳、醫院、學校,為區域內居住的人提供了很大的便利。因此,也就沒有“進城”的概念。
    在中國,城市和鄉村涇渭分明。學區房、教育、醫療、就業、娛樂等資源集中在城市,農村的衣食住行和城市的差別是巨大的。

二、美國的房地產制度健全:
    美國房產交易由各個協力廠商機構來發揮自己的功能,有評估公司、房屋檢查公司、公證機構、銀行、產權保險公司,經紀人等等,每個機構都要確保房屋買賣的公平、合理、透明。
    中國的房地產事業近幾年剛剛起步,還在完善中。許多買賣過程中的問題,仲介制度上的瑕疵還沒有得到解決。在不同的時間階段,政府宏觀調控政策的反復多變,讓人無所適從。一個健康的房地產市場,應該是實際需求超出投機行為。

三、美國房產與中國產權的區別:
    在美國買房,除了房子是永久私有,美國土地可以世代相傳。而中國的住宅產權是70年期限,一般的商業用房產權只有40年。

四、美國房產稅和中國的區別:
    美國房產稅在1%-3%,因地而異,加州房產稅差不多在1.2%-2.0%之間。房產稅是持有美國物業的成本之一,從買房以後,房產稅每年都要交。房產稅的徵收對調節房屋空置率起到積極作用,一定程度上抑制了投機者的炒房行為。
    中國的房屋空置率較高,據稱已達30%以上,把買房當投機,空置等待房地產市場短期暴漲,從而獲得高額回報。中國政府為了抑制空置率,在部分城市試點徵收房產稅,但是0.5%左右的房產稅起到的作用十分有限。

五、房源系統
    美國的房源系統是共用的,所有經紀人都會把上市的房源資訊錄入在MLS平臺,做到透明和公開。美國房地產經紀人通過MLS提供的資訊來匹配買賣雙方,做到互惠互利,暗箱操作的事相對減少,整個房地產市場蓬勃發展。
    在中國,房源系統沒有統一,只掌握在各家房地產公司自己手中。通常,他們主推自己的房源,其次會和市場中的其他房地產公司交換房源,但是弊端顯而易見,即範圍還是太小,局限性大。

六、傭金的支付方式:
    在美國,無論處在買方或是賣方市場,房屋交易的傭金一律由賣家承擔。通常,房地產經紀人的傭金在4%-6%之間,在成交以後由買賣雙方的經紀人各自平分。
    在中國,絕大多數情況下是由買方支付傭金。

七、房子的概念:
    美國房產類型有獨立屋、聯排屋、康斗、公寓,如果處在同一地區,獨立屋的價值最高,其它房屋類型的價值依次遞減。美國買房一般是指獨立屋,並且大多數還是二手房。很少有人把獨立屋叫做別墅,雖然外觀上差不多,但是差別很大。同樣是獨立屋,可以是售價千萬美元的豪宅,也可以是兩三萬美元年久失修的破屋,後一種稱之為別墅顯然不太恰當。

八、貸款政策:
    在美國貸款買房子,一般貸款期限是15年至30年,絕大部分民眾會選擇固定利率。那麼,美國貸款有沒有浮動利率?極少有人會這麼選,因為浮動利率意味著自己要承擔利率上升的風險。另外,只要貸款到期之前,您都可以選擇全部還清或者重新貸款(有權利選擇更好的貸款條件)。
    在中國,買房貸款是採用浮動利率,把貸款叫做按揭。如果市場發生變化,購房者需要自己承擔利率變化的風險。

九、貸款的利息可以抵稅:
    眾所周知,美國的稅很高,但是美國的房貸利息可以從個人所得稅中抵免。例如您的年薪是5萬美元,買一套價值約40萬美元的房子,貸款30萬美元,每月支付約1800美元的貸款,其中平均利息1500美元,每年18000美元。年終納稅申報時,扣除18000美元利息後,您的納稅申報基數將減少至32000美元,節省了許多。所以租房不如買房,就是這個道理。

十、房屋面積計算:
    在美國買房,沒有公攤面積一說。而在中國,房屋銷售按建築面積計算。
    欲知更多房產資訊,詳情請諮詢:華豐地產:702-858-1288,www.nancylirealtyteam.com,6218 W Desert Inn Rd. Las Vegas NV 89146。

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