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刘平

房产交易佣金6%?可能将产生变化

2023年12月05日   维加斯新闻报

         (华盛顿四日综合报导)长期以来,支付房地产经纪出售房屋费用的方式,就是卖方将销售价格的一定比例交给经纪人作为佣金,然后卖方经纪人与买家经纪人分摊佣金。
    佣金通常在5%到6%之间。它是如何成为标准的?这个过程会持续下去吗?
    堪萨斯城陪审团在10月做出了18亿美元的判决,裁定佣金被夸大,而且经纪公司和行业团体合谋维持这种状态,之后,房地产佣金率可能很快就会发生变化。这项具有里程碑意义的反垄断法案件,以及类似的诉讼可能会彻底改变6%佣金的标准以及由谁支付等规矩。
    这项转变可以让购屋者和卖家不仅可以与经纪人协商佣金率,还可以与负责支付佣金的人(买方或卖方)协商。纽约市已经发生这种情况,该市的房市交易费用结构,将于明年1月1日发生变化。
    许多人认为,网路最终会废掉6%的房地产佣金。但是,根据布鲁金斯学会的一份佣金报告,这尚未对房屋卖家支付的份额产生太大影响,这一比例约为其他国家房市交易的两倍。尽管近年来随着佣金的减少,股票经纪和旅行社的佣金也有所下降,但房地产经纪人的佣金却在增加,而且随着房价的上涨,他们的典型佣金比以往任何时候都高。这主要是因为全美房地产经纪协会(NAR)的力量,这是一个代表150万地产经纪有影响力的游说团体。
    尽管NAR对最近诉讼的决定提出上诉,该协会强调其会员的佣金,始终是可以协商的。但是,目前的房屋销售方式似乎出现了一些问题。
    房地产佣金到底是如何运作的?
    房屋卖家通常需要支付地产经纪的佣金,以及向代表买家的经纪支付佣金。经纪人通常会分割佣金,根据市场情况,佣金通常在5%到6%之间。
    价值500,000美元的房屋销售,佣金为6%,意味着卖方在结算时向经纪人支付30,000美元佣金,由卖方与买方经纪人平分,因此双方在销售各赚取15,000美元。
    房地产经纪会告诉你佣金是可以协商的,而且确实如此。还有其他出售房屋的模式,包括使用固定费用或折扣经纪人。但该行业存在强大的结构性力量,阻止许多卖家提供低于典型6%的价格。当房屋被列入称为「多重挂牌服务」(MLS)的区域资料库时,经纪人的补偿就包含在内。有些MLS不允许卖方代理人列出不向买方代理人提供任何服务的房产。
    卖家可能担心中介会「引导」他们远离中介收入较少的房屋,这种恐惧并非没有根据。
    最近对经纪网站「红鳍」(Redfin)列出的房产进行一项学术研究发现,提供低于某个地区市场价格佣金的代理商的流量较少,并且出售时间更长。
    该研究的合作著作者,南加大法律和税务教授乔丹. 巴里(Jordan Barry)表示,「受此影响最严重的是那些提供现行佣金的卖家,因为他们担心转向。对大多数房主来说,他们的房子可能是他们最大的资产。支付售价6%的佣金,是一个真正的负担。」
    房地产经纪共享佣金结构,成立于1913年,并出现在NAR的第一项准则中,该协会于当年的五年前成立,后来成为NAR。
    该准则中,「对其他经纪人的义务」的部分规定,代理人应「始终做好准备,并愿意与能够为任何客户寻找买家的协会成员,平均分配常规佣金。」
    NAR目前的道德准则(第3条),允许佣金分享,但并未强制要求。
    1950年,联邦最高法院制止之前,佣金率一直由地区房地产经纪委员会按照时间表制定。董事会明确禁止降低现行正在攀升的佣金比率。
    例如,根据2015年11月发表的一项研究,20世纪20年代波士顿地区的典型佣金率为2.5%,但到1940年代已增至5%。
    代理商辩称,佣金率是公平的,因为他们可以存取MLS上公众无法获得的清单。代理商将他们的清单放入MLS资料库中,只有代理商才能看到。这些资料库曾经由NAR成员组织管理。
    在最近判决之后,向会员提供的最新消息中,NAR表示,佣金分享的可能性一直存在,以保护和服务消费者的最佳利益,支持市场驱动的定价,并促进商业竞争。

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