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許晉煌律師

房產交易佣金6%?可能將產生變化

2023年12月05日   維加斯新聞報

         (華盛頓四日綜合報導)長期以來,支付房地產經紀出售房屋費用的方式,就是賣方將銷售價格的一定比例交給經紀人作為佣金,然後賣方經紀人與買家經紀人分攤佣金。
    佣金通常在5%到6%之間。它是如何成為標準的?這個過程會持續下去嗎?
    堪薩斯城陪審團在10月做出了18億美元的判決,裁定佣金被誇大,而且經紀公司和行業團體合謀維持這種狀態,之後,房地產佣金率可能很快就會發生變化。這項具有里程碑意義的反壟斷法案件,以及類似的訴訟可能會徹底改變6%佣金的標準以及由誰支付等規矩。
    這項轉變可以讓購屋者和賣家不僅可以與經紀人協商佣金率,還可以與負責支付佣金的人(買方或賣方)協商。紐約市已經發生這種情況,該市的房市交易費用結構,將於明年1月1日發生變化。
    許多人認為,網路最終會廢掉6%的房地產佣金。但是,根據布魯金斯學會的一份佣金報告,這尚未對房屋賣家支付的份額產生太大影響,這一比例約為其他國家房市交易的兩倍。儘管近年來隨著佣金的減少,股票經紀和旅行社的佣金也有所下降,但房地產經紀人的佣金卻在增加,而且隨著房價的上漲,他們的典型佣金比以往任何時候都高。這主要是因為全美房地產經紀協會(NAR)的力量,這是一個代表150萬地產經紀有影響力的遊說團體。
    儘管NAR對最近訴訟的決定提出上訴,該協會強調其會員的佣金,始終是可以協商的。但是,目前的房屋銷售方式似乎出現了一些問題。
    房地產佣金到底是如何運作的?
    房屋賣家通常需要支付地產經紀的佣金,以及向代表買家的經紀支付佣金。經紀人通常會分割佣金,根據市場情況,佣金通常在5%到6%之間。
    價值500,000美元的房屋銷售,佣金為6%,意味著賣方在結算時向經紀人支付30,000美元佣金,由賣方與買方經紀人平分,因此雙方在銷售各賺取15,000美元。
    房地產經紀會告訴你佣金是可以協商的,而且確實如此。還有其他出售房屋的模式,包括使用固定費用或折扣經紀人。但該行業存在強大的結構性力量,阻止許多賣家提供低於典型6%的價格。當房屋被列入稱為「多重掛牌服務」(MLS)的區域資料庫時,經紀人的補償就包含在內。有些MLS不允許賣方代理人列出不向買方代理人提供任何服務的房產。
    賣家可能擔心中介會「引導」他們遠離中介收入較少的房屋,這種恐懼並非沒有根據。
    最近對經紀網站「紅鰭」(Redfin)列出的房產進行一項學術研究發現,提供低於某個地區市場價格佣金的代理商的流量較少,並且出售時間更長。
    該研究的合作著作者,南加大法律和稅務教授喬丹. 巴里(Jordan Barry)表示,「受此影響最嚴重的是那些提供現行佣金的賣家,因為他們擔心轉向。對大多數房主來說,他們的房子可能是他們最大的資產。支付售價6%的佣金,是一個真正的負擔。」
    房地產經紀共享佣金結構,成立於1913年,並出現在NAR的第一項準則中,該協會於當年的五年前成立,後來成為NAR。
    該準則中,「對其他經紀人的義務」的部分規定,代理人應「始終做好準備,並願意與能夠為任何客戶尋找買家的協會成員,平均分配常規佣金。」
    NAR目前的道德準則(第3條),允許佣金分享,但並未強制要求。
    1950年,聯邦最高法院制止之前,佣金率一直由地區房地產經紀委員會按照時間表制定。董事會明確禁止降低現行正在攀升的佣金比率。
    例如,根據2015年11月發表的一項研究,20世紀20年代波士頓地區的典型佣金率為2.5%,但到1940年代已增至5%。
    代理商辯稱,佣金率是公平的,因為他們可以存取MLS上公眾無法獲得的清單。代理商將他們的清單放入MLS資料庫中,只有代理商才能看到。這些資料庫曾經由NAR成員組織管理。
    在最近判決之後,向會員提供的最新消息中,NAR表示,佣金分享的可能性一直存在,以保護和服務消費者的最佳利益,支持市場驅動的定價,並促進商業競爭。

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