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美房貸利率高過7% 地產市場加速冷卻

2022/10/29   維加斯新聞報

        （綜合報導）隨著美聯儲接連激進加息，衡量美國住房貸款利率的指標升突破7%，至20多年來最高水準。購房者必須為更高的利率支付更多的利息，令得許多購房者望而卻步，房價隨之下跌，房地產市場加速進入寒冬。
    據《華爾街日報》、美聯社報導，美國抵押貸款銀行協會(MBA)27日公布的數據顯示，截至10月21日當周，美國30年期固定抵押貸款合約利率上升22個基點，至7.16%。這是該指標連續第10周上漲。7.16%不僅超越了2008年金融危機的最高水準，還是2001年以來的新高，當時美國科技股泡沫破滅，為穩定經濟，美聯儲開啟了持續的擴張性政策。
    此外，住房抵押貸款巨頭房地美同日發布數據顯示，本周30年期固定利率貸款的平均利率升至7.08%。一年前，這一利率剛剛超過3%。
    上一次抵押貸款利率如此之高，正值2000年互聯網泡沫破裂。根據一項指標，過去幾周的利率增長是半個世紀以來有記錄以來的最快增長。貸款貸款人和房地產經紀人表示，這種速度引起住房市場動盪。
    更高的利率對住房市場的影響尤其嚴重，即使房屋價格正在逐月下降，飆升的房貸利率依然讓許多潛在購房者望而卻步。根據房源網站Realtor.com的資料，目前買房者每月房貸中位數為2300美元，同比增長80%。一年前，房貸中位數為1300美元。
    隨著抵押貸款利率的上升，該組織的購房或再融資房屋申請量在11周內第10次下降，下降1.7%至1997年以來的最低水平。具體來說，MBA購房申請指數下跌2.3%，至2015年初以來的最低水平，而再融資的衡量標準卻幾乎沒有變化。
    科羅拉多州斯普林斯市Intercap Lending的高級貸款官John Hastings表示：房貸申請明顯放緩，大約三分之一的潛在購房者決定等待抵押貸款利率下跌後再購房。
    此前，全美住宅建築商協會首席經濟學家羅伯特．迪亞茲說道，受抵押貸款利率上升影響最大的是年輕人和首次購房者，「許多年輕購房者實際上退出了房地產市場，他們大部分選擇與室友合租，甚至與父母同住。」

美9月待售房銷售下降10% 遠遜預期

    根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，在9月份的房屋銷售中，已簽約待過戶的數量比8月份下降了10.2%，並遠低於預期。此前，經濟學家預測它將下降4%。售房簽約數同比下降了31%。
    這標誌著，美國房地產市場中的待售房屋銷售量（已簽署現房購買合同，但未完成過戶的數量）降至自2010年6月以來的最低水平。其中不包括2020年4月的數據，當時處於Covid-19爆發後的疫情早期。
    美國房地產商明確指出，造成這種情況的主要原因，就是抵押貸款利率的急劇上升。在疫情爆發後的前兩年，抵押貸款利率一直處於歷史最低水平。
    據《抵押貸款新聞日報》（Mortgage News Daily）報導，在今年年初，最受歡迎的30年固定利率抵押貸款的平均利率約為3%。但隨後，它開始迅速上升，並在6月超過了6%。在7月和8月期間，利率有所回落，但隨後又開始上升。在9月份，即這些購房合同簽署的時候，抵押貸款利率已經超過了7%。
    美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的首席經濟學家勞倫斯‧雲（Lawrence Yun）對此評論說：「事實證明，持續的通貨膨脹對住房市場相當有害。美聯儲不得不大幅提高利率以抑制通貨膨脹，這導致買家和賣家的數量都大大減少。」
    對抵押貸款需求和新上市的房源也在同時減少，因為房主們不願意放棄他們已經獲得的創紀錄的低利率，而去重新購房，將之換成更高的利率。對於潛在的買家來說，利率的提高意味著在首付20%的情況下，中位價房屋的月供，現在要比1月份高出近1000美元。
    房地產經紀人網站Realtor的高級經濟學家喬治‧拉蒂烏（George Ratiu）對此表示：「隨著工資因通貨膨脹而貶值，以及利率的上升，買家的購買力已經減少了十多萬美元。」
    他還補充說：「當我們展望今年餘下的時間時，我們可以預期的是，利率將繼續其上升的軌跡。美聯儲的貨幣緊縮政策尚未對通貨膨脹產生影響，這意味著，該銀行預計將會進一步提高其政策利率。」
    雖然此前相當紅火的美國房市開始降溫，甚至一些地方的房價出現下降，但這種下降不足以彌補利率提高帶來的影響。自疫情開始以來，美國的房價已上漲了40%以上。這主要是由早期的那些谷底利率所推動的。
    從地區上看，美國東北地區的已簽約待過戶的銷售數量當月下降16.2%，同比下降30.1%；在中西部地區，本月已簽約待過戶的銷售量下降8.8%，比一年前下降26.7%。
    在美國南方，銷售量本月下降8.1%，同比下降30.0%；在美國房地產最昂貴的西部地區，銷售量當月下降11.7%，同比下降38.7%。