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南內華達州地產趨勢

2013年01月01日   維加斯新聞報
地產專欄

    2012年的房地產買家相信都感受到市場上房屋數量明顯下降。原因在於2011年十月通過的AB 284法案,法案一通過,如同預期Notice of Default (貸款/銀行機構法拍前需至County提出申請) 從月平均500件降到2011年十月的13件,十一月的15件及十二月的28件。如此大的差距顯然影響了市場的供需平衡。房屋地產協會數據顯示市場上房屋庫存量 (Inventory) 從2010年高點時的13個月下跌至今年 (2012) 年中的5星期。

    到底什麼是AB 284法案及為何有此法案的建立?法案的建立是欲阻止貸款/銀行機構的自動簽名 (Robo-Signing ,貸款/銀行機構在未審查相關文件下任意簽字,即偽造貸款文件) , 美國知名節目60 Minutes受訪前知名貸款公司高層人士及受僱簽名員工證實這項消息。受僱員工聲稱他以時薪十元的薪水在一天時間內需簽上百份的貸款文件。許多人知道貸款/銀行機構將相仿的貸款契約 (Mortgage Note) 成批的賣給投資銀行像是房利美(Fannie Mae)及房地美 (Freddie Mac) ,或是其他的貸款機構,造成原始文件的取得變得十分繁瑣甚至遙不可及。沒有原始的貸款文件(Original Mortgage Note),就算貸款人愈時未繳貸款,貸款機構也莫可奈何。這就是市場上銀行屋大量減少的原因。此法案的立意原是保障貸款人不被銀行任意回收其所擁有的房屋,而非一般人所誤解的延長法拍時間,讓貸款人可無限期的住在其未繳貸款的房簷下。現在看來,想必結果與當初立法的用意有所出入吧!
    AB 284法案除了屋主受益外,最大的受益人就是建商了。過去幾年新房的銷售率極低,甚至於停擺,但在市場上銀行屋大幅下降,整體房屋存量明顯減少,一棟新上市的房屋少則有10個以上的競爭者 (筆者甚至於經歷過超過上百個offer),許多買主則傾向買新房。2012年八月新屋成交量約600間,比七月份交易量約高出28%,比去年同期更是多出了56%,交易價格也從2012年三月左右顯著上漲,到九月為止至少漲價超過三次以上,甚至到了供不應求的地步。
    過去許多買家對短售(Short Sale)的冗長等待時間十分頭痛而不願意將短售列入考慮,現在市場上以短售為主導,如同2009年筆者所預測,對精於短售的地產專家也多了一份保障。許多客人問是否銀行刻意壓制房屋出售,相信答案從AB 284法案可明顯找到答案。在新的立法之前想必銀行屋的存量變化不會太大,至於何時會有新法案出現,或許總統大選後會有解決方案吧!貸款利率還是在相對的低點,相信這樣好的利率不會持續太久,買方應把握現在購房或重新貸款的好時機。
    2012年九月份的中價位房價約為十四萬,比去年同期增長了約13.5%,相信在未來的三至五年之內房價可到最低點的50%的漲幅,至於到05,06年房屋泡沫化的高點,那可能至少是十年之後才可能見到的!總之,從房價和租屋市場來看,現在仍是投資的好時機,若有房地產相關的問題包括自住房,商業地產,短售等問題,請Email至ETien@TheTRTeam.com,或是致電 (702)290-6514 Emily 田,我可以幫您解答並幫助您順利買賣您所要的房地產。

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