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南内华达州地产趋势

2013年01月01日   维加斯新闻报
地产专栏

    2012年的房地产买家相信都感受到市场上房屋数量明显下降。原因在于2011年十月通过的AB 284法案,法案一通过,如同预期Notice of Default (贷款/银行机构法拍前需至County提出申请) 从月平均500件降到2011年十月的13件,十一月的15件及十二月的28件。如此大的差距显然影响了市场的供需平衡。房屋地产协会数据显示市场上房屋库存量 (Inventory) 从2010年高点时的13个月下跌至今年 (2012) 年中的5星期。

    到底什么是AB 284法案及为何有此法案的建立?法案的建立是欲阻止贷款/银行机构的自动签名 (Robo-Signing ,贷款/银行机构在未审查相关文件下任意签字,即伪造贷款文件) , 美国知名节目60 Minutes受访前知名贷款公司高层人士及受雇签名员工证实这项消息。受雇员工声称他以时薪十元的薪水在一天时间内需签上百份的贷款文件。许多人知道贷款/银行机构将相仿的贷款契约 (Mortgage Note) 成批的卖给投资银行像是房利美(Fannie Mae)及房地美 (Freddie Mac) ,或是其他的贷款机构,造成原始文件的取得变得十分繁琐甚至遥不可及。没有原始的贷款文件(Original Mortgage Note),就算贷款人愈时未缴贷款,贷款机构也莫可奈何。这就是市场上银行屋大量减少的原因。此法案的立意原是保障贷款人不被银行任意回收其所拥有的房屋,而非一般人所误解的延长法拍时间,让贷款人可无限期的住在其未缴贷款的房簷下。现在看来,想必结果与当初立法的用意有所出入吧!
    AB 284法案除了屋主受益外,最大的受益人就是建商了。过去几年新房的销售率极低,甚至于停摆,但在市场上银行屋大幅下降,整体房屋存量明显减少,一栋新上市的房屋少则有10个以上的竞争者 (笔者甚至于经历过超过上百个offer),许多买主则倾向买新房。2012年八月新屋成交量约600间,比七月份交易量约高出28%,比去年同期更是多出了56%,交易价格也从2012年三月左右显著上涨,到九月为止至少涨价超过三次以上,甚至到了供不应求的地步。
    过去许多买家对短售(Short Sale)的冗长等待时间十分头痛而不愿意将短售列入考虑,现在市场上以短售为主导,如同2009年笔者所预测,对精于短售的地产专家也多了一份保障。许多客人问是否银行刻意压制房屋出售,相信答案从AB 284法案可明显找到答案。在新的立法之前想必银行屋的存量变化不会太大,至于何时会有新法案出现,或许总统大选后会有解决方案吧!贷款利率还是在相对的低点,相信这样好的利率不会持续太久,买方应把握现在购房或重新贷款的好时机。
    2012年九月份的中价位房价约为十四万,比去年同期增长了约13.5%,相信在未来的三至五年之内房价可到最低点的50%的涨幅,至于到05,06年房屋泡沫化的高点,那可能至少是十年之后才可能见到的!总之,从房价和租屋市场来看,现在仍是投资的好时机,若有房地产相关的问题包括自住房,商业地产,短售等问题,请Email至ETien@TheTRTeam.com,或是致电 (702)290-6514 Emily 田,我可以帮您解答并帮助您顺利买卖您所要的房地产。

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